过去几年，房地产市场持续调整，“何时止跌回稳”成为各方关注的核心问题。近期，部分城市成交回暖、价格企稳的信号开始出现，这是否意味着拐点已经到来？
“如何识别这一拐点，成为判断市场走势的关键。”中金公司研究部执行负责人、首席房地产分析师张宇昨日在“中国金融四十人论坛（CF40）宏观政策季度报告”发布会上表示。
房价趋稳需满足四个条件
从机制上看，房地产价格并非简单由货币条件决定。尽管近年来货币环境相对宽松，但房价仍然表现偏弱，背后反映的是货币传导至房地产市场需要的一系列条件尚未充分满足。张宇解释，综合来看，这些条件主要包括四个方面：住房需求是否充足、居民支付能力是否合理、杠杆空间是否仍在，以及供给是否处于紧缺状态。
首先看需求端。张宇表示，尽管高速城镇化阶段已经过去，整体需求增速趋缓，但并不意味着需求消失。一方面，城镇化仍有空间；另一方面，人口在不同城市之间的再分布，以及户籍人口占比提升所带来的“有质量的城镇化”，仍在持续发生。“这意味着，需求结构正在变化，而非简单收缩。”
其次是杠杆条件。数据显示，与全球主要经济体相比，中国居民购房首付款比例较高，杠杆使用相对谨慎。张宇指出，这一特征在市场调整期反而体现出稳定作用，即尽管房地产市场经历较长时间调整，但并未引发系统性金融风险。“从这个角度看，杠杆并非当前市场的主要约束。”
再看支付能力。随着房价调整，居民购房负担明显下降。目前，我国房价收入比已从8倍降至6.2倍，其中，一二线城市的新房房价收入比也由12倍降至10倍，二手房则从13倍降至7.9倍。“因此，在大中城市，住房支付能力已进入相对合理区间，这一变化为市场企稳提供了基础。”张宇说。
然而，尽管需求、杠杆与支付能力均出现改善，市场仍未形成强劲回升，关键制约因素在于库存。张宇表示，根据最新研究数据，新房库存已有所好转，目前真正影响市场走向的是二手房库存。
京沪二手房市场已出现积极变化
当前，我国房地产市场的二手房库存情况如何？
张宇表示，我国当前二手房库存主要源于2016年至2021年期间的“超额购房”。在这一阶段，居民购房需求被提前透支，大量新房从开发商库存转移至居民手中，成为“社会库存”。随着市场进入调整期，这部分住房重新进入市场挂牌出售，形成了当下持续的供给压力。
“因此，判断房地产市场是否真正止跌回稳，尤其需要分析二手房市场的供需关系。”张宇说。
从市场运行规律看，房地产周期通常经历“量—价—投资”的传导过程：成交量回升是价格企稳的前提，而价格稳定后才会带动投资恢复。张宇认为，在这一链条中，二手房成交量具有更强的领先性，“因为在多数城市中，二手房交易规模已明显超过新房，是市场的主导变量。”
在具体指标上，“二手房吸纳周期”是重要参考。所谓“二手房吸纳周期”，即按照当前成交速度，市场需要多长时间消化现有二手房挂牌房源。如果二手房挂牌量增长快于成交量，吸纳周期就会拉长，市场难以企稳；反之，则意味着供需关系在改善。
从近期数据看，一线城市的二手房市场已出现积极变化。其中，北京和上海的挂牌量开始下降，成交量趋于稳定，北京的吸纳周期约为6个月，上海的吸纳周期约为3.5个月，已接近或达到经验上可以支撑房价企稳的区间，具备“基本面驱动”特征，回暖可持续。
不过，除了京沪，以16个重点城市整体数据为例，其平均吸纳周期为11.5个月，距离7至9个月区间的价格稳定区间仍有距离。“这意味着，京沪二城之外的城市二手房仍需进一步去库存。”张宇认为，这些城市出现的价格回升，更可能是阶段性或情绪驱动，而非供需关系根本改善所带来的趋势性变化。
“由此可见，房地产市场确实出现了‘见底的信号’，但距离全面回稳仍有距离。”张宇说。
房地产市场止跌回稳仍在推进
如何才能让房地产市场当前的回暖趋势从局部走向整体？
张宇指出，取决于两个方面：一是宏观经济持续恢复，为需求提供支撑；二是在政策层面进一步发力并继续加强预期引导。
他表示，在需求结构上，仅依赖刚需难以形成持续动力。此前积压的刚需释放后，市场能否持续回升，关键在于改善性需求能否启动，而改善性需求的释放高度依赖对房价的预期。
围绕这一点，政策空间仍然存在。例如，在限购政策、信贷支持、贷款利率、税费抵扣、转按揭等方面出台新的支持政策，均可能影响改善性需求的释放。同时，“卖旧买新”链条是否顺畅，也直接关系到市场流动性是否充分。
此外，从中长期看，房地产市场还需要培育更多“多头力量”。张宇建议，可通过完善金融工具体系，如REITs等方式，形成“投—融—管—退”的闭环，从而提升房地产市场的稳定性和持续性。
综合来看，房地产市场的拐点并非单一指标所能定义，而是多重条件共同作用的结果。张宇表示，当前，一线城市已出现供需关系改善的迹象，市场“见到一点光”，但这“一点光亮”仍需政策与预期的持续呵护。在“量—价—投资”的传导链条尚未完整打通之前，房地产市场的止跌回稳，仍处于推进过程中。
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